Президент ВБРР Дмитрий Титов выступил на Всероссийской конференции "Ипотечное кредтование в России"

Относительно устойчивые темпы роста экономики страны и увеличение объемов кредитования реального сектора коммерческими банками, казалось бы, дают основания для оптимистического настроения.

Но мы все прекрасно понимаем, что за темпами роста стоит нефть, а за кредитной экспансией - необходимость поддержания уровня рентабельности в условиях снижения доходности операций на финансовых рынках и удорожания привлекаемых средств.

В то же время кредитную активность банков продолжают сдерживать недостаточная долгосрочность пассивов и значительные кредитные риски, которые еще долго будут иметь место в реальном секторе.

Выходом из создавшейся ситуации может стать ипотека. В России уже сформировались объективные предпосылки для развития программ ипотечного кредитования, которое позволит попутно стимулировать развитие целого ряда отраслей промышленности, обеспечивая при этом приемлемый уровень кредитных рисков и, главное, - рисков ликвидности (по мере становления вторичного рынка ипотечных ценных бумаг).

Отличительной чертой действующих сегодня ипотечных программ является их "одноуровневый" характер, когда банк предоставляет заемщику кредит под залог недвижимости, после погашения которого право распоряжения ею полностью переходит ее владельцу.

При таком подходе банку необходимо располагать ресурсами, срочность которых сравнима со сроками предоставленных кредитов - 10 лет и более. Очевидно, что сегодня российские банки не могут себе позволить широкомасштабное кредитование на таких условиях, несмотря на высокий уровень надежности и доходности этих операций. Именно поэтому наибольшую активность здесь проявляют дочерние структуры западных банков и инвестиционных фондов, имеющие доступ к "длинным" дешевым ресурсам западных финансовых рынков.

Естественно, что такая система в силу своей примитивности не получила широкого распространения. Так, по данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования за 10 лет в России было выдано лишь около 40 тысяч ипотечных кредитов, из них банковских кредитов около 5 тысяч, остальное - покупка жилья в рассрочку и кредиты некоммерческих организаций (в основном бюджетные средства).

Для вовлечения в этот процесс более широкого круга инвесторов необходимо создать условия для открытого обращения на рынке закладных по выданным кредитам или ценных бумаг, обеспеченных этими закладными. Существование вторичного рынка обязательств, обеспеченных ипотекой, позволит организациям, выдавшим кредит, активно управлять процессом поддержания собственной ликвидности через механизм передачи прав требования по ипотечному кредиту другим инвесторам, обладающим в настоящее время свободными финансовыми ресурсами. Такова суть рассматриваемого финансового механизма.

В настоящее время на руках у населения скопилось более 50 млрд. долл.США, что почти вдвое превышает объем организованных сбережений населения. Система страхования вкладов, которая должна способствовать перетоку наличных сбережений в банки, заработает не ранее, чем в 2005 году. При этом не следует ожидать мгновенной реакции населения на ее принятие.

В то же время основная цель формирования сбережений - это аккумулирование средств для приобретения крупных покупок и, в первую очередь, - жилья. Таким образом, значительная часть сформировавшихся накоплений может быть направлена на приобретение недвижимости.

С другой стороны, рост реальных доходов населения, наблюдавшийся в последнее время (в 2002 г. он составил 7%) при сохранении пропорции расходы/накопление и увеличение доли официально декларируемых доходов, означает повышение кредитоспособности граждан.

Возможность получения налоговых льгот при погашении и обслуживании ипотечных займов лишь подтверждает этот тезис. Наконец, следует отметить незначительную обремененность населения финансовыми обязательствами, относительно низкий уровень коммунальных и аналогичных регулярных платежей.

Все это в комплексе означает, что ипотечные кредиты, предоставленные на разумные сроки и под разумные ставки, являются продуктом, который объективно будет иметь спрос у населения.

Одним из ключевых элементов формирующейся сегодня системы ипотечного кредитования является непосредственно сам рынок недвижимости. Дело в том, что недвижимость и, особенно, жилье является товаром, спрос на который отличается низкой эластичностью, так как покупку жилья сегодня может себе позволить лишь наиболее обеспеченная часть населения, менее чувствительная к росту цен.

Поэтому установившиеся на сегодняшний день цены на жилье, особенно в крупных городах, не могут характеризовать ситуацию на рынке в целом. Известно, что рентабельность жилищного строительства в крупных городах (прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге) значительно превышает рентабельность в других отраслях экономики. Естественно предположить, что повышенная норма рентабельности должна привести к росту объемов строительства за счет притока новых инвесторов, что повлечет за собой снижение цен. Однако, в реальности наблюдается обратная ситуация. Объяснить этот феномен можно тем, что строительный рынок не является рынком в полном смысле этого слова. На деле определяющую роль здесь зачастую играют нерыночные механизмы.

Когда же система ипотечного кредитования заработает в полной мере, значительно выросший спрос повлечет адекватный рост цен на жилье, стоимость которого итак завышена. В результате реальная стоимость заложенного имущества будет не соответствовать сумме предоставленного кредита. Тем самым будет подорвана надежность всей системы ипотечного кредитования, дефолт которой неизбежен даже при малых неблагоприятных изменениях макроэкономического характера. В этом случае ситуацию не исправит даже тот факт, что не менее трети стоимости закладываемого имущества оплачивается заемщиком из собственных средств, т.е. стоимость залога на 50% превышает сумму кредита. Кроме того, обязательства заемщика по выплате процентов по кредиту при сроках в 10-20 лет могут быть сравнимы с суммой займа.

Другим негативным результатом существования завышенных цен на жилье (по сути завышенной нормы прибыли в строительстве) является искусственный переток значительных средств именно в этот сектор экономики в ущерб другим.

Выходом из создавшегося положения является реальная, а не декларативная либерализация рынка строительных услуг, предусматривающая открытый доступ инвесторов на рынок любого региона. Одним из механизмов, посредством которого можно достичь такого результата является проведение максимально открытых публичных конкурсов на жилищное строительство.

Развитие ипотечного кредитования в регионах также связано с плохим финансовым состоянием региональных строительных компаний и высокой степенью изношенности основных фондов. Причиной тому является то, что значительная часть строительных заказов поступает от региональных или муниципальных властей, финансовые возможности которых также ограничены. В результате кредитование строительных компаний для банков зачастую не было коммерчески оправдано.

В то же время, запуск в регионе ипотечного кредитования обеспечит рост платежеспособного спроса, под который строительные компании смогут привлекать банковские кредиты. Учитывая, что даже в случае некоторого снижения цен на жилье рентабельность строительного бизнеса останется высокой, кредитование данного сектора останется весьма привлекательным для банков.

Рассмотрим далее структуры, которые могли бы участвовать в ипотечных программах в качестве кредиторов. Прежде всего это банковский сектор, располагающий определенными финансовыми ресурсами, которые размещаются либо в низкодоходные инструменты финансового рынка, либо направляются на кредитование реального сектора, что, как уже говорилось выше, сопряжено со значительными кредитными рисками. При этом банки располагают необходимым организационным ресурсом для кредитования населения, в том числе под залог недвижимости (филиальная база, налаженные механизмы оценки платежеспособности заемщиков и т.д.).

Похожая ситуация складывается с другими финансовыми институтами, которые в силу специфики своей деятельности размещают свободные средства на финансовых рынках или на депозитах в банках.

Можно полагать, что такие структуры весьма охотно направляли бы часть свободных средств на предоставление ипотечных кредитов или на приобретение обеспеченных ипотекой ценных бумаг, дающих доходность на уровне 15-16% при незначительных кредитных и обусловленных стабильной макроэкономической ситуацией процентных и валютных рисках.

Другим потенциальным инвестором на этом рынке является само население, которое, вполне вероятно, отдаст предпочтение вложениям в ценные бумаги со столь высоким уровнем надежности и приемлемой процентной ставкой перед хранением наличной валюты.

Основная проблема состоит в значительных сроках погашения таких бумаг и связанных с ними рисками ликвидности. Существование развитого вторичного рынка закладных или производных от них ценных бумаг позволяет решить эту проблему через механизм распределения длительных сроков инвестирования между большим числом различных инвесторов посредством секьюритизации.

Присутствие на рынке специализированных агентств ипотечного кредитования, пенсионных фондов и других участников, располагающих "длинными" ресурсами, позволит обеспечить устойчивость вторичного рынка закладных и предотвратить значительные колебания цен, связанные с конъюнктурным дефицитом ликвидности.

Очевидной также является и заинтересованность государства в скорейшем запуске механизма ипотечного кредитования, поскольку:

Как видно, спектр интересов государства в скорейшем развитии ипотечного кредитования в стране весьма широк. Его участие в реализации ипотечных программ должно осуществляться в следующих формах (по мере убывания их важности):

На федеральном уровне формируются стратегические элементы системы ипотечного кредитования (законодательная и нормативная базы, обеспечение стабильной макроэкономической ситуации и предоставление гарантий по обязательствам АИЖК), а на региональном (муниципальном) - непосредственная реализация таких программ.

Прежде всего, регионы должны взять на себя обязательства по созданию фонда "социального" жилья. В противном случае заложенная недвижимость так и не станет полноценным обеспечением выполнения заемщиком условий кредитного договора.

Кроме того, запуск ипотечного кредитования в регионе станет успешным лишь в случае его массового характера. Для этого в региональных и местных бюджетах необходимо предусматривать средства для оплаты первоначального взноса на покупку квартир и, возможно, субсидирования процентной ставки некоторым слоям населения.

Наконец, региональные власти должны обеспечить максимальную открытость рынка строительных услуг.

Технически организация взаимодействия при разворачивании ипотечных программ в регионе должна осуществляться через подписание договора о сотрудничестве между организацией, приобретающей пакет закладных, институтом, работающим непосредственно с заемщиками (наиболее оптимально - коммерческий банк) и региональной (муниципальной) исполнительной властью. В таком договоре могут быть предусмотрены условия и объемы кредитования, обязательства местных властей, прописан механизм реализации прав кредиторов и т.д.

Пока же региональные ипотечные программы носят скорее социальный, а не коммерческий характер.

ВБРР уже сегодня готов предложить свои услуги по запуску реальной ипотеки в таких регионах, как Орловская, Иркутская области, Хабаровский и Краснодарский Край, а также рассмотреть предложения по работе в других регионах.

Итак, можно констатировать, что ипотечное кредитование является инструментом, отвечающим интересам всех участников этого процесса. Основным фактором, делающим этот механизм столь привлекательным для инвесторов, является способность и желание населения привлекать займы под достаточно высокий процент при практически абсолютной надежности предоставляемого обеспечения.

При этом в экономику вовлекаются колоссальные резервы, не находившие до этого сколько-нибудь значимого применения - наличные накопления граждан.

Учитывая, что инфляция, курс рубля и, отчасти, уровень кредитных ставок регулируются государством, Правительство должно взять на себя определенные обязательства по обеспечению стабильности данных величин. В случае резких изменений этих базовых показателей необходимо предусмотреть возможность хотя бы частичной компенсации понесенных инвесторами убытков, например, через механизм выкупа государством закладных по цене, обеспечивающей как минимум частичное их возмещение.